根据瑞麦地产的报告显示,中国资本投资到海外房产的资金总额达到300亿美元,是2014年的两倍;未来这一数字还将继续攀升,未来将达3.27万亿,这一投资需求在未来10年的复合增速将达到20.6%。世界上有关注度、回报率和健康度最高的“三高”国家么?
2015年,不时有新闻曝出,很多国家居民抗议,认为中国房东推高了当地房价。虽然有夸张的成份,但中国高净值人士投资锁定国外置业标的却是不争的事实。瑞麦地产分析师认为,出于资产合理配置、教育投资、移民投资、生活方式等各方面需求,中国投资者近年来在海外房产市场掀起投资置业浪潮。
中国买家不断布局美国、澳大利亚、英国、加拿大等国房市,不少国内投资者也借此获得可观收益。数据显示,中国人2015年在国外住宅类投资分布中,美国以296亿美元,占据了60%比重,占海外投资者在美购买住宅总额的27.5%。
美国仍是投资者首选,而澳大利亚、英国和加拿大紧随其后,成为中国高净值人群国外投资置业的“最爱”,洛杉矶、旧金山、温哥华、伦敦等这些大城市也成为最受青睐的住宅投资城市。瑞麦地产认为,资产合理配置、教育投资、移民投资、生活方式等需求一直是海外置业的“稳定性”需求。这些国际大城市有得天独厚的优势,因此,成为中国投资客海外置业的首选。
通过大数据分析了2015年全球主要城市的房价涨幅和租金收益率。美国整体上升4.9%,全国平均租金收益率为9.1%;2015年,澳大利亚8大主要城市整体房价上涨了11.1%,主要城市综合租金收益率仅为3.4%;加拿大上涨了7.2%,35个重点城市综合租金收益率为2.4%;全英房价涨幅为5.6%,平均月租金为729英镑,涨幅4.9%。同时,根据UBS发布的2015全球房价泡沫指数,房价泡沫程度最大的两个城市是伦敦和香港,合理价值范围内的城市是纽约和波士顿,价值低估的为芝加哥。可以看出,美国房产成为全球海外置业投资关注度、投资回报率和市场健康度最高的国家。
今年开始全球房地产市场温度上升,将现全球普涨的“太平盛世”?
毫无疑问,利率和政策是影响房价的最主要因素。瑞麦地产认为,美国加息带来的货币紧缩将不可避免地降低房价的上涨动力,而国内就业及需求的恢复将持续释放这几年的积压房产购买需求,对房价稳定提供正面推动作用;加拿大新政府上台后承诺加大财政投入进行基础设施建设,这对提升经济增速和增加就业有正面作用;澳大利亚近几年房地产市场的繁荣主要依靠宽松的货币环境,本币贬值以及增加移民实现,从长期而言缺乏经济支撑的房价暴涨容易形成泡沫;英国或将在2016年5月开始第一轮加息,英国身处欧元区,周边经济和政治的发展将更直接的影响其国内投资者的情绪。
很明显,全球房市政策性利好,但海外置业投资并不是一路坦途,隐藏在其背后的风险及陷阱仍需引起投资者重视。于信息不对称等因素,海外也存在一定风险。利率的上升,使得持有海外资产的成本在上升。如中国香港地区,受美联储加息影响,香港金融管理局在去年底上调基本利率25个基点至0.75%,这就是风险所在。因此,进行海外置业前,不仅要注意投资回报率和升值潜力,更要注意选择政治、经济环境相对比较稳定的国家。
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